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若手税理士のいろはにほへと

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日常の税理士業務の中で気がついたことや、研修や書籍で得た情報を含め、雑多にアップしたいと思っております。特に税務知識については、同じような経験をされて判断に迷われている方のお力になれればとてもうれしく思います。なお、掲載した日時点の税法であり私自身の知識・経験によりますので、最新の情報等については十分にご確認下さい。

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ブログその他

相続人が賃借していて建物の貸家建付地評価と小規模宅地

2019年08月10日|近藤会計

お客様と財産の確認と相続税評価額をご説明している際に、「あれっ、この制度の趣旨ってなんだっけ、この取り扱いにしている目的ってなんだっけ」と思うことがあります。

先日は、被相続人の賃貸物件に相続人が居住していた場合の貸家建付地評価と小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等の特例)について。

当該土地について、小規模宅地等は適用不可、だけれども貸家建付地評価は可能、という処理をしていたわけですが、ふと考えるとなんでだっけ

チコちゃんじゃないけど、「ボーッと生きてんじゃね-よ」と言われてしまいそうな、疑問が不十分だったかもしれません

小規模宅地等の特例については、借りていた相続人が相続後に取得したことで、貸付事業用宅地等の特例の適用要件である、
事業継続要件を満たすことができませんから、適用は不可能ということになるわけで、そんなに違和感がないです

貸家建付地が適用可能なのは、、、

財産評価基本通達に戻って、相続開始日(つまり課税時期)において相続人であれ被相続人所有の建物の賃貸借契約が
継続しているのだから貸家建付地となるのでしょうね

相続人であれ、賃貸借であれば借地借家法の借家に対する保護規定の適用対象となるでしょうから、
貸家建付地評価として当然ということでしょうか

ちなみに、土地の貸家建付地という意味合いですが、
建物に係る借家権の範囲内で、土地の支配権(借地権割合)を考慮するため
借地権割合×借家権割合 
という算式がベースにあるわけです

この論点でお客様からよく言われるのが、
貸していると土地の価値が下がって、
貸してないと土地の価値が上がるって不思議ですね、
逆のような感じがしますが、と

収益物件の売買では、入居者決まっていた方が対価は高くなるので、
そう思われるのも当然だと思います

理論的に評価方法が決まっているとしても、
感覚的にいうと不思議な話ですよね(>_<)


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