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若手税理士のいろはにほへと

若手税理士のいろはにほへと

   

日常の税理士業務の中で気がついたことや、研修や書籍で得た情報を含め、雑多にアップしたいと思っております。特に税務知識については、同じような経験をされて判断に迷われている方のお力になれればとてもうれしく思います。なお、掲載した日時点の税法であり私自身の知識・経験によりますので、最新の情報等については十分にご確認下さい。

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ブログ

税経通信の連載 土地の評価2

2019年08月11日|近藤会計

先日ご紹介した税経通信の連載についてです。

特定路線価を設定するかしないかという論点ではある程度判断を要するのですが、

最近はネットで調べて、特定路線価は「できる規程」だから設定しない方が土地が安くなるんですよね、とおっしゃる相続人の方がいらっしゃいます。

が、
絶対に設定しなくて大丈夫、というわけでは無いと思っているし、
下坂先生におかれても、同じく特定路線価を設定しないことによって土地の評価額を適正に評価できていない場合(つまり時価よりも著しく評価額が低くなってしまっているような場合)には否認されるリスクがあることについて触れています。

さらに、先生の経験上、路線価付設道路から3軒目の場合は税務署から指摘されるリスクがある等
一歩踏み込んだ解説は非常に面白く拝見させて頂きました。

また、建築基準法上の道路では無い道への特定路線価の設定は不合理ですから避けましょう

「特定路線価設定申出書の提出チェックシート」にも建築基準法上の道路かどうかのチェックがあるので大丈夫だと思いますが、
仮に間違えて建築基準法上の道路で無いのに申請したとしても、恐らくそのまま特定路線価が付設されて
しまうのだと思いますので、税務署と不要に争う必要はありませんから、申請前に十分な注意が必要です。

相続人が賃借していて建物の貸家建付地評価と小規模宅地

2019年08月10日|近藤会計

お客様と財産の確認と相続税評価額をご説明している際に、「あれっ、この制度の趣旨ってなんだっけ、この取り扱いにしている目的ってなんだっけ」と思うことがあります。

先日は、被相続人の賃貸物件に相続人が居住していた場合の貸家建付地評価と小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等の特例)について。

当該土地について、小規模宅地等は適用不可、だけれども貸家建付地評価は可能、という処理をしていたわけですが、ふと考えるとなんでだっけ

チコちゃんじゃないけど、「ボーッと生きてんじゃね-よ」と言われてしまいそうな、疑問が不十分だったかもしれません

小規模宅地等の特例については、借りていた相続人が相続後に取得したことで、貸付事業用宅地等の特例の適用要件である、
事業継続要件を満たすことができませんから、適用は不可能ということになるわけで、そんなに違和感がないです

貸家建付地が適用可能なのは、、、

財産評価基本通達に戻って、相続開始日(つまり課税時期)において相続人であれ被相続人所有の建物の賃貸借契約が
継続しているのだから貸家建付地となるのでしょうね

相続人であれ、賃貸借であれば借地借家法の借家に対する保護規定の適用対象となるでしょうから、
貸家建付地評価として当然ということでしょうか

ちなみに、土地の貸家建付地という意味合いですが、
建物に係る借家権の範囲内で、土地の支配権(借地権割合)を考慮するため
借地権割合×借家権割合 
という算式がベースにあるわけです

この論点でお客様からよく言われるのが、
貸していると土地の価値が下がって、
貸してないと土地の価値が上がるって不思議ですね、
逆のような感じがしますが、と

収益物件の売買では、入居者決まっていた方が対価は高くなるので、
そう思われるのも当然だと思います

理論的に評価方法が決まっているとしても、
感覚的にいうと不思議な話ですよね(>_<)


小田原市の50戸連たん 都市計画法の影響による建築制限

2019年08月03日|近藤会計

市街化調整区域内の開発の前提として都市計画法による50戸連たんを確認したりします。

相続税の申告上も、地積規模の大きな宅地の評価他さまざまな論点で都市計画法の影響をどの程度受けるかの判断が必要になってきますから、

50戸連たんに該当するかどうかを確認するのも適正な土地の評価に必要なこととなりますが、

添付の通り、地域によって全然違いがあります。

50戸連たんだと、住民が近接して居住しコミュニティーが形成されていくであろう集落と位置づけて、開発出来る可能性が高まるわけです。

分家住宅の建築制限を利用するときは、当該地が都市計画法34条11号に規定する「都道府県の条例で指定する土地の区域内」に所在するときは、一般住宅と分家住宅の制限が変わらないことになりますから、30%の減額はしないことが、「資産税審理研究資料」より確認できます。

ご存じの方も多いかと思いますが、小田原市では平成30年11月30日よりいわゆる既存宅地制度や優良田園住宅制度が再編されて、既存集落持続型開発許可制度が施行されています。

地積規模の大きな宅地の評価等を検討する際には小田原市の条例の確認を忘れずにしないといけません!

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